16.10.2019

Nasze sukcesy

wróć

Wspólny fundament i garaż nie przesądza, że deweloper wybudował jeden budynek – ważny wyrok NSA

Spór pomiędzy deweloperem a sąsiadami nowej inwestycji

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 września 2019 r. o sygn. II OSK 56/18  przesądził, że posiadanie przez dwa budynki wspólnego fundamentu oraz garażu podziemnego nie ma wpływu na odrębność tych budynków.

W powyższej sprawie mieliśmy przyjemność reprezentować dewelopera. Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym:

Inwestor wystąpił o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych (składających się z 8 mieszkań każdy) ze wspólnym garażem podziemnym. Organ udzielił pozwolenia na budowę. Sąsiedzi nie byli zadowoleni z mającej powstać inwestycji i podjęli kroki prawne. Zarzucili decyzji naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego poprzez niezasadne przyjęcie przez Organ, że inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dopuszczał na tym terenie usytuowanie wolnostojących wielorodzinnych budynków mieszkalnych o nie więcej niż 8 mieszkaniach. Zdaniem skarżących, deweloper w rzeczywistości realizował budowę jednego budynku wielorodzinnego o 16 mieszkaniach.

Spór dotarł aż do NSA, który wskazał, że okoliczność, że kilka budynków jest posadowionych na wspólnej płycie fundamentowej i ma wspólny garaż podziemny nie czyni z kilku budynków jednego budynku. Sam wspólny fundament nie oznacza, że kilka budynków staje się jednym budynkiem.

NSA wskazał, że za taką wykładnią przemawiają następujące argumenty:

  1. treść § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – przepis stanowi, że części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie – od fundamentu do przekrycia dachu – mogą być traktowane jak odrębne budynki. W przepisie tym mowa jest o częściach budynku od fundamentu, a nie z fundamentem. Na jednej płycie fundamentowej mogą być posadowione budynki tego samego lub różnych inwestorów i kompleks budynków różnych inwestorów może mieć jeden podziemny garaż;
  2. w aspekcie zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne (wyrok NSA z dnia 15.06.2016, sygn. akt. II OSK 2482/14 – publ. CBOSA);
  3. aktualnie z uwagi na możliwości techniczne, powszechną praktyką jest budowanie całych osiedli składających się z kilku budynków na jednej płycie fundamentowej, co wymusza w pewnym stopniu powiązanie infrastrukturalne. To jednak nie oznacza, że taki sposób posadowienia tych budynków wpływa na prawną kwalifikację i uznanie ich za jeden budynek (wyrok NSA z dnia 27.03.2019, sygn. akt. II OSK 1187/17- publ. CBOSA).

NSA przychylił się do argumentacji prawnej przedstawionej przez naszych specjalistów. W niniejszej sprawie pomimo, że inwestor dysponował ostatecznym pozwoleniem na budowę, a później nawet pozwoleniem na użytkowanie, dopiero ostateczne rozstrzygnięcie NSA pozwoliło deweloperowi zakończyć spór z sąsiadami oraz skomercjalizować inwestycję.