16.10.2019

Nieruchomości i inwestycje

wróć

Jak usunąć z obrotu prawnego prawidłową decyzję o pozwoleniu na budowę ?

Jak usunąć z obrotu prawnego prawidłową decyzję o pozwoleniu na budowę?

Uzyskanie pozwolenia na budowę bywa procesem czasochłonnym i długotrwałym, zwłaszcza jeżeli mamy do czynienia ze skomplikowaną, wielkopowierzchniową inwestycją. Niekiedy zdarza się tak, że w momencie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę zamierzenia inwestora ulegną zmianie i nie jest on już zainteresowany realizacją inwestycji w kształcie określonym w projekcie budowlanym i w pozwoleniu na budowę. Czy w takiej sytuacji inwestor może wystąpić o wydanie kolejnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego o innym kształcie na tej samej nieruchomości dla której wydane zostało już wcześniej pozwolenie na budowę?

W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych istniejące pozwolenie na budowę uniemożliwia uzyskanie kolejnego pozwolenia, dopóki wcześniejsza decyzja nie przestanie obowiązywać. Mamy tu więc odmienną sytuację niż w przypadku decyzji o warunkach zabudowy (tego rodzaju decyzji może zostać wydanych nawet kilka dla jednej nieruchomości). Jakie działania wobec tego może podjąć inwestor, który chce zrealizować na nieruchomości, dla której wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, zupełnie inną inwestycję

Przede wszystkim, inwestor musi podjąć działania zmierzające do usunięcia z obrotu prawnego wydanego pozwolenia na budowę.  Zgodnie z art. 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 poz. 1186) decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Co jednak w sytuacji gdy inwestor chce uzyskać nową decyzję o pozwoleniu na budowę na inny obiekt, przed upływem tego terminu? Wówczas, należy sięgnąć do Kodeksu postępowania administracyjnego. W kwestii możliwości uchylenia/wygaszenia decyzji na wniosek strony będącej adresatem tej decyzji  KPA przewiduje m.in. następujące tryby:

1) zgodnie z art. 155 KPA decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony;

2) zgodnie z art. 162 § 1 pkt. 1 KPA organ administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli decyzja stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony.

W ocenie sądów administracyjnych, tryb przewidziany w art. 155 KPA może mieć zastosowanie wyłącznie w  odniesieniu do decyzji opartych o uznanie administracyjne. Jego zastosowanie w stosunku do decyzji związanych jest niedopuszczalne. Niewątpliwie decyzja o pozwoleniu na budowę należy do decyzji związanych (art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego), a zatem, zastosowanie do tej decyzji trybu przewidzianego w przepisie art. 155 KPA uznać należy za rażąco naruszające ten przepis (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 13 marca 2013 r. II SA/Sz 80/13, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 maja 2014 r. II SA/Bk 75/14, wyrok WSA) Jednocześnie, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, przepis art. 155 KPA nie może stanowić podstawy do zmiany decyzji pozwolenia na budowę – temu służy wyłącznie szczególna regulacja przepisu art. 36a Prawa budowlanego (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r. IV SA/Po 1147/12). Stąd wniosek, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie może być uchylona lub zmieniona w trybie art. 155 KPA.

Można natomiast rozważać możliwość zastosowania art. 162 § 1 pkt 1 KPA przewidującego stwierdzenie wygaśnięcia decyzji. Jak wyżej wskazano z przepisu tego wynika, że organ administracji publicznej jest obowiązany stwierdzić wygaśnięcie decyzji, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: decyzja stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo stwierdzenie wygaśnięcia decyzji leży w interesie społecznym lub w interesie strony. Bezprzedmiotowość wynika z ustania prawnego bytu elementu stosunku materialnoprawnego nawiązanego na podstawie decyzji administracyjnej, co może nastąpić z powodu rezygnacji z uprawnień przez stronę (por. wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2014 r. I OSK 689/13). Wobec tego zasadnym wydaje się przyjęcie, że można stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy inwestor rezygnuje z realizacji inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, inwestor powinien wnioskować o stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie art 162 § 1 pkt 1 KPA z uwagi na bezprzedmiotowość decyzji wobec rezygnacji przez inwestora z uprawnienia do realizacji inwestycji.  

Magdalena Woźniak, adwokat