25.10.2019

Nieruchomości i inwestycje

wróć

Praktyczne problemy z egzekucją zabezpieczenia hipotecznego, gdy hipoteka nie jest ustanowiona na nieruchomości dłużnika

Powszechnie przyjmuje się, że hipoteka to dobre zabezpieczenie naszej wierzytelności, bowiem nawet gdy dłużnik sprzeda swoją nieruchomość na której ustanowił hipotekę i tak możemy wszcząć egzekucję z tej nieruchomości. Hipoteka może być też od początku ustanowiona na nieruchomości osoby trzeciej. W praktyce jednak przed rozpoczęciem egzekucji z nieruchomości musimy uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości zasądzający od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność, chociażby właściciel był tylko dłużnikiem odpowiadającym rzeczowo (hipotecznym). Zadanie to może okazać się trudne i czasochłonne, ale jest warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Tytuł wykonawczy jest podstawą do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Powstaje on po uprzednim wystąpieniu wierzyciela o zaopatrzenie tytułu egzekucyjnego w klauzulę wykonalności. Dopiero po jego uzyskaniu, sprawa może trafić do komornika. Zgodnie z art. 788 § 1 KPC jeżeli np. nieruchomość zabezpieczona hipoteką zostanie sprzedana osobie trzeciej po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy przed wydaniem tytułu, sąd nada klauzulę wykonalności przeciwko tej osobie. Przykładowo uzyskujemy wyrok zasądzający na naszą rzecz pewną kwotę od dłużnika. Dłużnik po otrzymaniu wyroku sprzedaje swoją nieruchomość obciążoną hipoteką. Na podstawie art. 788 KPC możemy uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko nabywcy nieruchomości. Jeżeli jednak hipoteka od początku była ustanowiona na nieruchomości osoby trzeciej to trzeba wytoczyć przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości powództwo o zasądzenie świadczenia pieniężnego, a następnie po uzyskaniu tytułu egzekucyjnego, wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Żeby uniknąć takich problemów warto zadbać o to, by przy ustanawianiu hipoteki na nieruchomości osoby trzeciej w akcie notarialnym znalazło się jej oświadczenie o poddaniu się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi (art. 777 § 1 pkt. 6 KPC). Pozwoli to zdecydowanie przyspieszyć egzekucję z nieruchomości.