06.08.2021

Nieruchomości i inwestycje

wróć

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nadal z problemami.

Co przesądza o przekształceniu - sposób korzystania z budynku czy jego charakter? Jak daleko organ może badać sprawę przed wydaniem zaświadczenia? Między innymi w tym zakresie wypowiedział się jeden z sądów administracyjnych w sprawie prowadzonej w naszej kancelarii.


W jednej ze spraw prowadzonych przez kancelarię w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zapadł istotny wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego. W wyroku tym sąd ocenił kilka istotnych kwestii dotyczących wydawania zaświadczeń o przekształceniu.

Sprawa dotyczyła wniosku użytkownika wieczystego, który wystąpił o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, jako zabudowanego na cele mieszkaniowe, w prawo własności. Właściwy organ w pierwszej instancji, odmówił wydania zaświadczenia, uzasadniając odmowę faktycznym niemieszkalnym sposobem użytkowania budynku. Organ stwierdził nadto, że zgodnie z zapisami ewidencji gruntów i budynków, obiekt co prawda ma charakter mieszkaniowy, jednak pozostałe ustalenia poczynione w toku postępowania wykazały, że wnioskodawca zmienił sposób korzystania z budynku, w którym nie ma samodzielnych lokali, budynek stanowi siedzibę osób prawnych zarejestrowanych w KRS, jak i podlega opodatkowaniu na cele prowadzenia działalności gospodarczej, co uzasadniało odmowę wydania zaświadczenia. Organ drugiej instancji podtrzymał stanowisko organu pierwszej instancji przyjmując, że zasadniczym kryterium dla stwierdzenia przekształcenia pozostaje sposób wykorzystywania budynku, a nie charakter zabudowy nieruchomości, zaś w sprawie występuje niezgodność stanu prawnego budynku z jego stanem faktycznym oraz faktycznym sposobem jego użytkowania.

Sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który w pierwszej kolejności zwrócił uwagę, że zgodnie z ustawą przekształceniową, z mocy prawa z dniem 01 stycznia 2019 r. dokonuje się przekształcenie w prawo własności dotychczasowego użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, rola właściwych organów sprowadzana jest jedynie do potwierdzenia zdarzenia wynikającego z przepisów ustawy, zaś kwestia przekształcenia nie podlega ich ocenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny, dokonując analizy, a w tym wykładni funkcjonalnej przepisów regulujących instytucję „zaświadczenia” podkreślił, że celem zaświadczenia, o którym mowa w ustawie przekształceniowej jest potwierdzenie zaistnienia z mocy prawa nowego stanu prawnego. Dodatkowo, ze względu na specyfikę postępowania zmierzającego do wydania zaświadczenia w trybie ustawy przekształceniowej, jego wydanie poprzedza postępowanie uproszczone, ograniczone do zbadania danych będących w posiadaniu organu. Co jednak najistotniejsze, sąd wskazał, że celem projektodawców ustawy przekształceniowej było by ustawa dotyczyła jedynie „gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe”, a zatem przekształcenie zostało powiązane z charakterem zabudowy obiektów usytuowanych na gruncie. Jednocześnie, choć ustawa przekształceniowa nie odwołuje się bezpośrednio do ewidencji gruntów i budynków, jako wyłącznego źródła zakwalifikowania obiektu na gruncie objętym przekształceniem, to jednak określa, że zarówno ewidencja, jak i księgi wieczyste służą organowi do oznaczenia nieruchomości, które to dane powinno zawierać zaświadczenie. Sąd zaaprobował również dotychczasową linię orzeczniczą, że organ działający w trybie przepisów art. 217 i art. 218 KPA, nie może dokonywać ocen prawnych, bowiem taka ocena w świetle toczącego się postępowania jest niedopuszczalna.

Konkluzje wyroku sprowadzają się do wskazania, że weryfikacja faktycznej funkcji budynku – odmiennej od określonej w ewidencji gruntów i budynków oraz księdze wieczystej - stanowi jedynie akt wiedzy organu oraz przekracza kompetencje organu w procedurze wydawania zaświadczeń. W konsekwencji dane wynikające z zapisów ewidencyjnych i wieczystoksięgowych, stanowią wypełnienie decydującej przesłanki zobowiązującej organy do wydania zaświadczenia. Definicja „gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe” nie odwołuje się bowiem do częstokroć jedynie tymczasowej funkcji, jaką na datę wydania zaświadczania pełni dany budynek, a jedynie do istotnego celu na jaki nieruchomość została zabudowana.

Z tych względów sąd uchylił postanowienia odmowne organów obu instancji, które konsekwentnie odmawiały wnioskodawcy wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, mimo zabudowania nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Z ramienia kancelarii sprawę prowadziła mec. Aleksandra Witczak wraz z mec. Łukaszem Dubickim.