Odpowiedź na tego rodzaju pytania przesądza często o opłacalności inwestycji. W tym kontekście warto dokładnie analizować postanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W procesie analizy, cennych wskazówek interpretacyjnych może dostarczyć orzecznictwo sądów administracyjnych.  

W pewnej sprawie, starosta odmówił inwestorowi pozwolenia na budowę. Powodem negatywnej decyzji organu była rzekoma niezgodność projektu budowlanego z planem miejscowym. Newralgiczne postanowienie planu brzmiało tak: „[…] dla budynków z dachami skośnymi dopuszcza się nie więcej niż jedną kondygnację podziemną, dwie kondygnacje nadziemne, w tym poddasze użytkowe”.  

Złożony przez inwestora w urzędzie projekt, zakładał natomiast budowę budynku z dwoma pełnymi kondygnacjami nadziemnymi.

Zdaniem starosty, plan miejscowy nie dopuszczał dwóch pełnych kondygnacji nadziemnych, co przesądziło w ocenie tego organu o niezgodności projektu z ustaleniami planu. Starosta uznał, że druga kondygnacja nadziemna nie może być „pełną” kondygnacją, lecz koniecznie musi stanowić poddasze, czyli kondygnację o swoistych cechach, charakterystycznych wyłącznie dla tego rodzaju części budynku (odróżniających ją od regularnej kondygnacji), takich jak:

• połać dachu bezpośrednio nad poddaszem powinna być tak zaprojektowana by choćby część stropu nie była równoległa do podsadzki,
• ścianka kolankowa powinna mieć max 1,9 m wysokości,
• powierzchnia użytkowa poddasza użytkowego powinna być mniejsza niż powierzchnia pełnej kondygnacji.

Analizując złożony przez inwestora projekt, starosta uznał, że druga kondygnacja budynku nie jest poddaszem użytkowym, stanowi regularną kondygnację, a w związku z tym, projekt jest niezgodny z planem miejscowym.

Inwestor nie zgodził się punktem widzenia starosty i sprawa trafiła do wojewody. Oceniając realia sprawy, organ odwoławczy uznał, że należy odróżnić standardową kondygnację nadziemną od poddasza użytkowego. Zdaniem wojewody, kondygnacja nazwana w projekcie poddaszem użytkowym, nie ma cech tego rodzaju poddasza. Plan miejscowy określa bowiem wysokość budynku do dwóch kondygnacji, w tym poddasze użytkowe. W konsekwencji zaś druga kondygnacja musi być poddaszem użytkowym.

Jak stwierdził wojewoda: „(…) przy zaplanowaniu dachu skośnego może powstać maksymalnie budynek mieszkalny z jedną regularną kondygnacją i poddaszem użytkowym. Natomiast w niniejszej sprawie zaprojektowano budynek mieszkalny jednorodzinny posiadający dwie regularne kondygnacje, a nie jedną kondygnację regularną i poddasze użytkowe. Powyższe ograniczenie zabudowy zostało wprost zapisane w planie miejscowym i nie podlega interpretacji”.

Ostatecznie spór trafił na wokandę sądu administracyjnego. Sąd nie podzielił jednak ocen wyrażonych przez starostę i wojewodę. Zdaniem sądu, oba organy mylnie zinterpretowali w/w zapis planu miejscowego przyjmując, że jeżeli plan określa wysokość budynku jako dwie kondygnacje, w tym poddasze użytkowe, to druga kondygnacja zawsze musi być poddaszem użytkowym. Wyjaśniając swoje stanowisko sąd wskazał, że analizowany zapis planu miejscowego należy rozumieć następująco:

• w przypadku budynków z dachami skośnymi, nie można projektować budynków mających więcej niż dwie kondygnacje nadziemne, nawet jeśli jedną z nich jest poddasze użytkowe,
• plan nie nakazuje, by projektując budynki o dwóch kondygnacjach nadziemnych, jedna z nich obowiązkowo była poddaszem użytkowym,
• dla budynków z dachem skośnym, dopuszcza się nie więcej niż dwie kondygnacje nadziemne, a sformułowanie „w tym poddasze użytkowe”, jest jedynie doprecyzowaniem, które do limitu kondygnacji nadziemnych nakazuje wliczać poddasze użytkowe, pod warunkiem, że inwestor zamierza takie poddasze w projektowanym budynku zrealizować,
• budynki z dachem skośnym na analizowanym obszarze mogą mieć:

1. 1. 1. jedną kondygnację nadziemną bez poddasza, względnie z poddaszem nieużytkowy,
      2. dwie regularne kondygnacje nadziemne bez poddasza,
      3. dwie regularne kondygnacje nadziemne z poddaszem nieużytkowym,
      4. dwie kondygnacje nadziemne, z których jedna jest kondygnacją regularną, zaś druga poddaszem użytkowym,

• nie ma uzasadnienia celowościowego, by rozumieć analizowane postanowienia planu jako wprowadzające nakaz, by ewentualna druga kondygnacja w budynku o dachu stromym stanowiła każdorazowo poddasze użytkowe, podczas gdy jednocześnie plan dopuszcza, by budynek miał maksymalnie 9 metrów wysokości, co na gruncie przepisów techniczno-budowlanych umożliwia wybudowanie budynku o dwóch regularnych kondygnacjach, przykrytych dachem skośnym.

Wykładnia zaprezentowana przez sąd w analizowanej sprawie może stanowić wsparcie stanowisk inwestorów ubiegających się o pozwolenie na budowę w realiach podobnych zapisów planów miejscowych.

Sprawa rozpoznawana była przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu za sygnaturą: II SA/Po 389/16.

Wyrok z uzasadnieniem opublikowany został w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod linkiem: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/14ABC12AB6