Czy realizując inwestycję zgodnie z planem miejscowym, w oparciu o zatwierdzony projekt i na podstawie ważnego pozwolenia na budowę, inwestor może spodziewać się roszczeń sąsiadów w związku z wybudowaniem budynku ?

Na tak postawione pytanie prawidłowa odpowiedź powinna brzmieć – to zależy. Diabeł, jak zawsze, będzie tkwił w szczegółach, zaś każdą sprawę trzeba będzie przeanalizować indywidualnie. W wielu wypadkach roszczenia takie będą bezpodstawne, ale może się okazać, że w konkretnej sprawie, konkretny sąd uzna racje sąsiada i zasądzi od inwestora odszkodowanie. Tak właśnie stało się w opisanej niżej sprawie sporu pewnego inwestora z pewnym sąsiadem.

Inwestor wybudował budynek mieszkalny wysoki na piętnaście metrów, w odległości trzech metrów od granicy działki sąsiada. Projekt architektoniczno-budowlany wraz z projektem zagospodarowania terenu został sporządzony zgodnie z regulacjami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z przepisami prawa budowlanego i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestycja uzyskała pozwolenie na budowę, została wybudowana i dopuszczona do użytkowania. Po wybudowaniu przez inwestora budynku, sąsiad stwierdził, wody opadowe z terenu inwestycji spływają na jego działkę, zaś sam budynek ogranicza naturalne oświetlenie jego nieruchomości. W związku z powyższym sporem sprawa trafiła do sądu. W toku sprawy biegły sądowy stwierdził między innymi, że opisane zakłócenia powstałe w związku z wybudowaniem przez inwestora budynku, wpływają na ograniczenie możliwości pełnego wykorzystania nieruchomości sąsiada w razie przyszłego jej zagospodarowana.

Sąd rozstrzygający sprawę uznał, że sam fakt wybudowania 15 metrowego budynku w odległości trzech metrów od granicy działki sąsiedniej (mimo zgodności budowy z prawem i w oparciu o legalne PnB) uzasadnia twierdzenie, że budynek ogranicza nieruchomość sąsiednią w dostępie do światła ponad przeciętną miarę. Zdaniem sądu, w opisanej wyżej sytuacji sąsiadowi przysługuje od inwestora odszkodowanie, albowiem zakłócenia takie jak ograniczenie dostępu światła słonecznego do działki obniżają jej wartość rynkową i skutkują szkodą w majątku sąsiada. Pomiędzy wybudowaniem budynku, a szkodą sąsiada sąd dostrzegł związek przyczynowy.

Sąd uznał ponadto, że „roszczenie to przysługuje także wówczas, gdy zabudowa nieruchomości sąsiedzkiej dokonana została na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z tą decyzją. Bezprawność działania sprawcy nie odnosi się wówczas do wybudowania budynku, gdyż inwestycja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, lecz z faktem zakłócenia ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości sąsiedniej” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 15.01.2013 r. sygn. akt I ACa 614/11) i na rzecz sąsiada przyznał odszkodowanie od inwestora.

Szczegóły sprawy w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 15.01.2013 r., sygn. akt: I ACa 614/11